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东莞二手房整体出租回报率走低。

　　二手房租价涨幅不敌售价

　　出租投资回报率整体走低

　　合富置业调查数据显示，2013年上半年东莞二手房市场长线投资需求有所萎缩。除了政策导向的原因外，整体出租回报率有所下降也是重要原因之一。由于二手房价格持续上涨，2013年上半年东莞二手住宅的平均租金回报率为3.9%，首次低于4%。租金回报率的下降是否会让一些二手房投资客望而却步呢？

　　文/记者 吕展 图/记者 卢政

　　案例：

　　租金涨不过房价 有市民卖房投资黄金

　　总体来说，2013年上半年东莞租房市场，租金呈稳中略升的态势。据合富置业数据显示， 2013年上半年东莞住宅的平均租金为24.9元/㎡/月，环比2012年下半年上涨了约5%，同比2012年上半年上涨8.7%。租金上涨与东莞城建提速、经济平稳发展有较大关系。虽然租金还是在继续上涨，但如果以投资的角度来看，买房收租金是否划算呢？

　　朱先生是土生土长的东莞本地人，目前手上有三套房产。一套160平方米的大户型自己居住，另外两套小户型放租，两套房子每个月大约有三千元的租金进账。他告诉记者，“多数东莞本地人都有这种传统，手上有几套房，一般都不会轻易卖掉，大多会放在手上收取租金，以备养老之用。”

　　但在去年年底，朱先生却毅然把其他两套房子给卖了，而把钱投进了黄金市场，开始投资黄金。朱先生说，“把房子租出去，虽然每年的租金都有一定幅度的上涨，但与房价的上涨速度相比还是远远赶不上。这么大一笔钱困在手里，就每个月收取两三千元的租金，不划算。”所以在遇到一个合适价格后，朱先生果断出手卖掉了那两套房子，把钱投进了投资实物黄金上。他告诉记者，投资黄金比较灵活，只要遇到好的投资机会，很快能把黄金套现。以后还会关注房地产市场，遇到合适的房子也会出手，但不会纯粹以收取租金的方式来投资房地产了。

　　市场：

　　买房只为收租的现象越来越少

　　记者在东莞市二手房中介市场了解到，目前市场上待租的房源里，除开单身公寓以外，很少会出现持续租赁超过8年的房源。多数房源出租只是一种过渡性的市场行为。对于业主来说，只要时机成熟就会把房子卖出去。中介销售人员告诉记者，现阶段虽然租金在涨，把房子租出去可以获取一定的租金，但眼看着几十万甚至上百万的资金困在这里，“业主觉得是得不偿失”。

　　中介销售人员告诉记者，目前市场上这些待租房源的业主大多可分为两种情况。一种是刚从小房换到大房的市民，把小房子租出去，用租金来给大房子支付贷款；还有一种是目前的市场价格还没有达到自己的心里预期，短时间内租出去，收取一定的租金，只要市场价格上去了，业主就会把房子投进销售市场。销售人员告诉记者，上述两种情况，房源在租赁市场上一般都不会超过8年。“现在专门为了收取租金而投资买房的市民越来越少了。”

　　中介销售人员告诉记者，目前为收取租金而买房的市民大多数是以单身公寓为主的小户型。“小户型，总价低，且进入租房市场后马上就被租出去。”

　　什么样的房子才适合投资租房市场？

　　虽然近两年，租金回报率一直持续走低，但从个盘来看，仍有部分楼盘的出租回报较为理想。合富置业统计数据显示，如南城区的未来世界花园、中银花园等，回报率均在4%及以上。

　　租金回报率究竟应该怎么看呢？是否租金越高，租金回报率就越高呢？金信联行品牌部经理罗平认为，租金回报率还应该考虑房源的市场价格。以西平为例，虽然当前该片区的租房市场还不错。但该片区房价每平方米已经跃过9000元。买房投资多，租金自然也不便宜。但相比来说，以中信新天地为例，该片区的租金回报率肯定会比西平要高。因为该片区的二手房价格每平方米才8000多元，而租金价格与西平相当。这样算来，中信新天地租金回报率就会更高。

　　而在启富置业客服部经理林晶认为，投资租房市场，地段也是一个不可或缺的因素。以鸿福路一带的小区为例，虽然该片区的房价目前不及西平片区，但同样的户型，其租金却高于西平。最主要的原因在于，该片区有大型商场，商业较发达，如此一来租金自然就上去了，租金回报率就高了。